首次业主大会召开条件明确。在一个物业管理区域内，满足以下任一条件，20%以上的业主就能向当地乡镇（街道）申请召开首次业主大会：即房屋出售并交付使用的建筑面积超50%；房屋出售并交付使用，自首个业主入住满2年；前期物业服务合同到期前90天。首次业主大会成立时，要表决是否续聘或解聘前期物业服务企业，让业主在物业服务的起始阶段就有更多话语权。

　　选聘物业服务人流程规范。选聘物业服务人需由业主共同决定，业主大会会议形式灵活，可集体讨论或书面征求意见，鼓励业主大会通过市房产主管部门的电子投票系统进行互联网表决，方便又高效。表决时，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，才能选聘新的物业服务人，充分保障大多数业主意愿。

　　组织召开业主大会会议有保障。业主大会会议由业委会或物管会组织，若因客观原因未产生业委会（物管会）或委员人数不足，居（村）民委员会可在乡镇（街道）指导下代行职责，组织业主表决，确保业主大会会议顺利召开。召开前，召集人要向乡镇（街道）和居（村）民委员会报告会议情况和议题，乡镇（街道）和居（村）民委员会会给予指导和协助，让会议流程更规范。

　　选聘新物业服务人方式多样。原物业服务人退出后，业主可共同决定业主自治，或通过协议、招投标方式选聘新物业服务人。若采用招投标，业委会（物管会）或属地居（村）民委员会在乡镇（街道）指导下，依法依规操作。评标标准和方法要公示7天以上，业主有异议，招标人要记录答复。评标后出书面报告，推荐2至3名中标候选人，业主大会按相关规定从中标候选人中确定物业服务人。

　　应急管理措施兜底。原物业服务人退出，未实现业主自治或未选新物业服务人时，乡镇（街道）或居（村）民委员会可临时指定物业服务人应急，期限不超1年，保障小区清洁、秩序维护等基本生活秩序，费用照实结算，由业主共担。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位依法承担管线和设施设备维修、养护工作。

　　协调解决机制和责任明确。物业服务人退出项目管理阶段，无法解聘、选聘物业服务企业时，乡镇（街道）组织物业管理联席会议协调解决。业主、业委会未经业主大会决定，不得擅自解聘、选聘物业服务人。若业主大会或业委会决定侵害业主权益，受侵害业主可请求法院撤销。原物业服务人不履行交接、退出义务，乡镇（街道）责令改正，逾期未改，由乡镇（街道）指导业委会（物管会）依法请求人民法院强制执行。不按规定程序交接退出的，县（市、区）房产主管部门将其列入“黑榜”，3年内其管理的所有物业项目均不得参与国家、省、市的物业管理示范（优秀）项目评选活动。 

　　（贺娟芳）