答：五证齐全的商品房项目办理不动产登记，在开发企业依法建设完成，办理了竣工验收备案等必要手续后，先行申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。通俗的讲，就是新建的这个房产，开发企业先办理了不动产“大证”，才可以将这个房产过户给购房业主。开发企业办理“大证”主要提交：不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证和其他必要材料。为业主办理过户需要开发企业与业主共同提交：不动产权属证书（“大证”）、双方签订的商品房买卖合同、相关税费缴纳凭证和其他必要材料。办理完国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，业主才能取得自己的不动产证，此环节在正常情况下需双方共同申请。

　　如购房业主是商业按揭贷款并办理了预告预抵押登记，需要开发企业、贷款银行与业主持以下资料：不动产权属证书（“大证”）、预告预抵押登记证明、相关税费缴纳凭证、申请书、身份证明、授权书等材料。到太原市为民服务中心不动产登记窗口申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转本位登记，此环节在正常情况下需三方共同申请。

　　问：失能失智老人等无行为能力人出售房产，如何办理？

　　答：不能辨认自己行为的成年人或失能失智老人等经司法认定后视为无民事行为能力人。不动产登记过户中如遇上述情况，需要先进行司法认定后再指定法定代理人办理相关手续，具体程序如下：第一步：向人民法院申请认定房屋产权人为无民事行为能力人；第二步：由无民事行为能力人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定监护人；第三步：监护人作为产权人的法定代理人向不动产登记机关申请办理交易过户手续。同时提供为了产权人利益的书面承诺材料。  处置未成年人房产的，监护人提供为了未成年人利益的书面承诺材料即可办理交易过户手续。

　　法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二十条： “不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”第二十一条：“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。”第二十三条：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。”第二十四条：“不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。被人民法院认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，经本人、利害关系人或者有关组织申请，人民法院可以根据其智力、精神健康恢复的状况，认定该成年人恢复为限制民事行为能力人或者完全民事行为能力人。”